Taux en hausse : qui sont les exclus du crédit immobilier ?

Les trois principaux freins au crédit immobilier

Contracter un crédit immobilier dans le but de financer un projet d’achat de résidence principale, de résidence secondaire ou d’investissement locatif, peut aujourd’hui s’apparenter à un véritable parcours du combattant. En raison des taux nominaux à la hausse tout d’abord, qui se répercutent sur les TAEG (Taux annuel effectif global). Selon la Centrale de Financement, on emprunte désormais en moyenne à 1,39 % sur 15 ans (en hausse de +0,07 % par rapport à juin), à 1,53 % sur 20 ans (en hausse de +0,08 %) et à 1,70 % sur 25 ans (en hausse de +0,06 %).

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Autre frein, le taux d’endettement. Il y a quelques mois encore, les banques respectaient un garde-fou pourtant non-réglementaire : la règle des 33 % de taux d’endettement. Depuis le 1er janvier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose que soit respectée la règle stricte de 35 % d’endettement, avec une marge de manœuvre pour 20 % des dossiers. Un cadre qui offre moins de souplesse et contribue à exclure certains dossiers du financement.

Les ménages sont confrontés actuellement à un mécanisme appelé « effet ciseau », provoqué par le décalage de trois mois qui existe entre le calcul du taux d’usure et les taux de référence.

Le taux d’usure quant à lui, destiné à plafonner le TAEG et donc à protéger les emprunteurs, pénalise actuellement les ménages en raison de son mode de calcul. Obtenu chaque trimestre, à partir de la moyenne des taux pratiqués durant les trois mois précédents, il n’évolue pas aussi rapidement.

Près de 20 % des dossiers finançables en 2021 ne le sont plus en 2022

Selon Pretto, quelque 220 000 ménages seront exclus du crédit immobilier cette année. Pour 60 000 d’entre eux, c’est en raison d’un crédit usuraire (dépassant le seul de l’usure) et 160 000 dépasseront le taux d’endettement maximal fixé à 35 %.

Et le courtier d’analyser les dossiers financés en 2021, en tenant compte de la réglementation et des taux de l’année 2022. Pierre Chapon, son co-fondateur estime que 18 % des dossiers ayant obtenu un financement l’an dernier seraient ainsi rejetés cette année.

Dossiers refusés : les ménages modestes et les primo-accédants sont les plus touchés

Si tous les ménages sont impactés par ce nouveau cadre réglementaire, par le taux d’usure et la hausse des taux, ce sont en premier lieu les ménages les plus modestes et les primo-accédants qui voient leurs dossiers refusés. Le courtier estime ainsi à 30 % le taux d’éviction des ménages dont les revenus sont inférieurs à 3 000 euros, dont 11 % à cause du taux d’usure et 19 % du taux d’endettement. Parmi eux, on compte 40 % de primo-accédants.

À titre de comparaison, les ménages ayant des revenus supérieurs à 5 000 euros sont 13 % à être exclus du crédit immobilier, dont 2 % à cause du taux d’usure et 11 % du taux d’endettement. On retrouve environ 10 % de primo-accédants dans cette catégorie.

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