Crédit immobilier : le calcul du taux d’endettement pourrait être révisé

Crise du marché de l’immobilier neuf : ces critères pénalisants

Depuis la fin de l’année 2022, la hausse des taux et le durcissement des conditions d’octroi du crédit immobilier pénalisent un nombre grandissant d’emprunteurs. À cela, s’ajoute une conjoncture morose pour le marché de l’immobilier neuf. Selon les derniers chiffres de la fédération des promoteurs immobiliers, publiés le 25 mai, les ventes dans le secteur de la construction ont enregistré une chute vertigineuse de l’ordre de 27,1 % au premier semestre, par rapport à la même période un an plus tôt, soit 21 000 ventes. Des chiffres dus aux conditions de financement, mais également à la hausse des coûts des matériaux, aux difficultés d’approvisionnement et aux règles du nouveau dispositif de défiscalisation Pinel +.

Dans ce contexte, le HCSF, qui se réunira le 13 juin prochain, pourrait décider de réviser les règles de calcul relatives au taux d’endettement. Pour rappel, les règles du HCSF imposent aux banques de ne pas accorder de crédits immobiliers sur une durée supérieure à 25 ans (+ 2 ans si cela concerne un logement en Vefa) et de respecter un taux d’endettement de 35 %. Elles bénéficient, toutefois, d’une marge pour 20 % des dossiers, largesse qui doit avant tout profiter aux primo-accédants. Président du Haut Conseil et ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire a déjà déclaré qu’il s’opposait au changement des règles du HCSF. Il pourrait toutefois accepter de faciliter l’obtention de dérogations pour certains dossiers.

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Taux d’endettement : formule de calcul classique ou différentielle

Reste que la révision du mode de calcul du taux d’effort des ménages pourrait être une première piste pour redynamiser la production de crédits immobiliers et redonner du pouvoir d’achat aux porteurs de projets immobiliers. Pour l’heure, pour calculer l’endettement, les banques utilisent depuis 2022 la formule dite « classique », qui inclue toutes les charges. Un petit investisseur locatif qui aurait, par ailleurs, un crédit immobilier en cours pour le financement de sa résidence principale, serait particulièrement pénalisé, les revenus locatifs n’étant pas déduits des charges, explique Boursorama.

Avant 2022 et le durcissement des règles du HCSF, le mode de calcul employé était un mode « différentiel ». Les revenus locatifs venaient alors réduire les charges dans une certaine proportion (70 à 80 %), permettant ainsi une évaluation plus juste de la capacité d’emprunt du client. Lorsque les revenus locatifs permettaient de combler l’ensemble des charges parmi lesquelles les mensualités du crédit immobilier, on parlait même de projet autofinancé.

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Une meilleure prise en compte des revenus locatifs et du reste à vivre

Le HCSF pourrait, dès lors, décider d’adopter de nouveau un mode de calcul différentiel pour évaluer l’endettement des emprunteurs. Une bonne nouvelle pour les ménages et les investisseurs locatifs. À cela, pourrait également s’ajouter une meilleure prise en compte du reste à vivre, c’est-à-dire la somme restant à un ménage chaque mois, une fois déduit l’ensemble des charges.

Pour calculer un taux d’endettement différentiel, il faut utiliser la formule suivante : Charges fixes / [Revenus fixes + ou – (Loyers perçus x 0,7) – charges locatives)] x 100

Cet été, les ménages pourront également s’appuyer sur le nouveau mode de calcul du taux d’usure. Pour rappel, jusqu’en janvier dernier, le seuil de l’usure, taux au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter, était réévalué chaque trimestre par la Banque de France. Le calcul était effectué en fonction des taux moyens pratiqués par les principaux établissements financiers durant les trois mois précédents, majorés d’un tiers. Autrement dit, il pouvait exister un décalage important entre le taux d’usure et les taux d’intérêt d’emprunt qui pouvaient continuer à augmenter entre temps. Dans ce contexte et pour contrer l’inflation, la Banque de France a décidé de mensualiser le taux d’usure depuis le 1er février dernier et ce, jusqu’au 30 juin. La mesure devrait cependant perdurer au-delà a annoncé la Première ministre Élisabeth Borne. Au moins jusqu’en janvier prochain.

Une autre piste pour redynamiser la production de crédits immobiliers pourrait consister à revoir la durée d’emprunt des crédits, pour l’instant limitée à 25 ans (voire 27 ans pour le neuf).

Pour rappel, la production de nouveaux crédits immobiliers s’établit à 14,4 milliards d’euros en mars 2023, soit un net recul de près de 42 % en un an. À titre de comparaison, elle était de 14,6 milliards en février et de 15,7 milliards en janvier. Il est donc urgent d’agir. Réponse le 13 juin prochain.