Devenir propriétaire avec le dispositif de location-accession

Comment fonctionne la location avec option d’achat ?

La LOA en immobilier fonctionne sur le même principe que celui utilisé dans le secteur automobile. Elle permet aux particuliers de louer un bien pendant une période définie, avant de l’acheter ultérieurement lorsqu’ils en ont les moyens. Cette forme de contrat de location est définie par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984. Concrètement, elle implique qu’un propriétaire bailleur accorde à son locataire un droit de priorité pour acquérir le bien à la fin du contrat de location. 

Pendant toute la durée du contrat, le locataire paie des redevances mensuelles, dont une partie sera déduite du prix de vente final. Ces mensualités se composent d’une partie épargne et d’une partie équivalente au loyer. L’épargne constitue alors l’apport du locataire si celui-ci opte pour l’achat du bien à la fin de son contrat. La LOA s’applique à plusieurs types de biens immobiliers, qu’ils soient destinés à un usage résidentiel ou mixte : 

• Des appartements ou maisons meublés ou vides, 
• Des bâtiments à usage mixte résidentiel et commercial, 
• Des biens professionnels en pleine propriété ou en copropriété. 

La location avec option d’achat est souvent utilisée pour l’acquisition de logements sociaux et bénéficie donc majoritairement aux ménages à faibles revenus. Elle est, a contrario, peu utilisée dans les transactions immobilières classiques.

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Quelles sont les étapes de la location-accession ?

La LOA se déroule en deux phases : le locataire effectue des paiements mensuels, sous forme de loyers, puis la propriété lui est transférée au moment de la vente définitive.

Le contrat préliminaire

Une location-accession peut commencer par la signature d’un contrat préliminaire. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, ce contrat fait office de réservation et contient une clause qui donne au locataire l’exclusivité sur l’achat du bien.

Pour acter ce contrat, le locataire doit verser une caution qui correspond à 5 % du prix de vente. Ce dépôt de garantie est le seul versement obligatoire faisant office de réservation.  Après sa signature, le contrat préliminaire est envoyé au locataire par lettre recommandée avec accusé réception. Un délai de rétractation de 7 jours s’applique alors à réception du courrier.

Pour information, à l’instar du sous-seing privé, le contrat préliminaire ne nécessite pas la présence d’un officier public.

Si le contrat définitif n’est pas signé par les deux parties, l’acheteur a droit au remboursement de sa caution dans un délai de 3 mois à compter de la date de signature du contrat préliminaire ou de 2 mois si le logement est encore en construction.

Le contrat définitif

Le contrat définitif de la location avec option d’achat doit impérativement être rédigé par un officier public, généralement un notaire. Celui-ci a la charge d’authentifier l’acte de vente, de s’assurer de sa signature et de le publier au service de la publicité foncière. Le contrat de LOA doit impérativement contenir des mentions obligatoires : 

• La description complète du logement,
• Le prix de vente du bien et les modalités de révision, de paiement et de l’épargne,
• Les différentes dates du projet d’acquisition (date d’entrée dans les lieux, période de location, date limite pour lever l’option d’achat),
• Les garanties de remboursement et de prise en charge,
• Les charges du locataire,
• La clause d’annulation de plein droit des lieux en cas de résiliation ou d’option d’achat non levée,
• Les attestations d’assurance de responsabilité civile et de dommage-ouvrage.

Comme pour une location traditionnelle, un état des lieux doit être réalisé en début de location.

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Pourquoi miser sur la LOA pour concrétiser son projet immobilier en 2024 ?

La LOA présente de nombreux avantages. Elle permet, tout d’abord, à un locataire d’acquérir une propriété sans avoir besoin de recourir immédiatement à un prêt immobilier.

S’il choisit d’exercer l’option d’achat et d’acquérir le logement, le locataire a alors la possibilité d’effectuer les paiements progressivement, tout en bénéficiant de la garantie que le prix convenu à la signature du contrat restera inchangé. Cette flexibilité s’avère précieuse dans un marché immobilier en constante évolution. Autre avantage considérable : la location-accession offre l’opportunité de s’assurer que le quartier et le bien correspondent parfaitement à ses besoins avant de s’engager définitivement. Enfin, les locataires sont dispensés du paiement de la taxe foncière.

Côté propriétaire, la LOA garantit des revenus passifs et offre donc une source de revenus stable en attendant la vente du bien. Ce type de location peut également être intégré à un programme de défiscalisation. 

En LOA, au moment de la vente effective, un locataire ne peut pas négocier le prix d’achat convenu lors de la signature du contrat. De la même manière, celui-ci est assuré d’acheter le bien au prix mentionné dans le contrat et ce, quelle que soit la fluctuation du prix de la pierre.

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