Définition de l’apport personnel
L’apport personnel est la somme d’argent que vous allez apporter en numéraire lors de l’achat d’un bien. Certains prêts aidés ou subventionnés pourront être pris en compte dans le calcul de cet apport.
Caractéristiques de l’apport personnel
Les sommes prises en compte
L’apport en numéraire
L’apport pris en compte par la banque sera constitué de la somme des liquidités, de l’épargne et du fruit de la vente de titres (obligations ou actions) que l’emprunteur versera pour acheter un bien. Il s’agit donc de l’argent qu’il va personnellement investir dans le logement convoité.
L’apport en prêts
Petite particularité lors de la demande d’un prêt immobilier, le banquier intégrera aussi dans votre apport certains prêts aidés ou subventionnés tels que :
- Prêt Epargne Logement et prêt obtenu grâce à un Compte Epargne Logement
- Prêt à Taux Zéro
- Prêt Action Logement
- Prêt Paris Logement 0 %
La notation du profil de l’emprunteur
Avant l’octroi d’un crédit immobilier, la banque dressera donc tout d’abord le profil d’emprunteur de son futur client afin de s’assurer que ce dernier dispose des capacités suffisantes pour procéder au remboursement du prêt.
Pour réaliser cette évaluation, l’établissement prêteur s’appuiera essentiellement sur 5 grands critères : l’apport personnel, le taux d’endettement, la solidité des revenus de l’emprunteur, sa façon de gérer son budget et enfin la durée du crédit immobilier.
La demande d’offre de prêt
Avant de se voir accorder un crédit immobilier, chaque futur emprunteur devra déposer une demande auprès de son établissement prêteur. Dûment rempli, le dossier de demande de prêt immobilier permettra au banquier d’établir le profil du demandeur. En fonction du montant de l’apport de l’emprunteur, le banquier proposera, ou non, une offre de prêt à l’emprunteur qui en a fait la demande.
Le taux de l’emprunt
Si chaque banque ou organisme de crédit utilise ses propres critères pour définir un profil d’emprunteur, le mot d’ordre reste évidemment toujours le même : moins l’emprunteur est susceptible de rencontrer des défaillances de remboursement, plus son apport sera important et meilleur sera son dossier.
Un emprunteur dont le profil est jugé bon ou très bon par la banque pourra ainsi profiter d’un montant de crédit supérieur ou/et de taux d’intérêt plus avantageux qu’un profil médiocre.
Montant minimum de l’apport personnel
Les banques estiment qu’un particulier doit au moins disposer d’un apport personnel correspondant à 10 % du prix d’achat du bien immobilier (notamment s’il s’agit d’une première acquisition).
Un apport de 20 % ou plus permettra de bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt.
Importance de l’apport personnel
Un apport conséquent constitue pour la banque une preuve indéniable de votre volonté d’acquérir le bien immobilier concerné. Grâce à votre apport personnel, l’établissement prêteur prend également acte de votre implication dans le financement de votre projet.
En engageant un apport important, vous démontrez à la banque que vous avez été capable de gérer habilement votre budget pour vous constituer une épargne conséquente.
Exemple de calcul du montant de l’apport personnel
Un couple avec 1 enfant au revenu fiscal de référence , résidant à Paris en zone A, emprunte 200 000 € pour acheter un bien.
| Revenu fiscal de référence | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 25 000 €/an | 45 000 €/an | 65 000 €/an | |||||||
| Composition du ménage | 1 | 2 | 3 | 1 | 2 | 3 | 1 | 2 | 3 |
| PTZ | 39 000 | 52 000 | 52 000 | 0 | 52 000 | 52 000 | 0 | 0 | 0 |
| Action logement | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 |
| Paris logement 0 % | 24 200 | 39 600 | 39 600 | 0 | 39 600 | 39 600 | 0 | 0 | 39 600 |
| Prêt PEL | 11 000 | 11 000 | 11 000 | 11 000 | 11 000 | 11 000 | 11 000 | 11 000 | 11 000 |
| Prêt Accession Sociale | Pas d’apport personnel nécessaire | ||||||||
| Total apport en prêts | 82 200 | 112 600 | 112 600 | 21 000 | 112 600 | 112 600 | 21 000 | 21 000 | 60 000 |
| Epargne PEL | 2 000 | 2 000 | 2 000 | 4 000 | 4 000 | 4 000 | 8 000 | 8 000 | 8 000 |
| Livret A | 5 000 | 5 000 | 5 000 | 7 000 | 7 000 | 7 000 | 12 000 | 12 000 | 12 000 |
| Vente de titres | 0 | 0 | 0 | 2 000 | 2 000 | 2 000 | 5 000 | 5 000 | 5 000 |
| Total apport en épargne | 7 000 | 7 000 | 7 000 | 13 000 | 13 000 | 13 000 | 25 000 | 25 000 | 25 000 |
| Total apport | 91 200 | 119 600 | 119 600 | 44 000 | 125 600 | 125 600 | 46 000 | 46 000 | 65 000 |
Une banque peut parfois être amenée à se passer d’apport personnel dans les cas suivants :
– Crédit travaux
– Crédit immobilier pour financer un investissement locatif
– Emprunteur disposant de revenus importants, sécurisés et pérennes
– Emprunteur doté d’une épargne ou d’une capacité d’épargne importanteL’emprunteur pourra alors obtenir un prêt à 100 %, voir même à 110 % pour couvrir les frais de notaire.
Pour augmenter son apport, et obtenir un meilleur dossier aux yeux de son banquier, l’emprunteur se devra d’épuiser toutes les possibilités de crédits aidés et subventionnés. Il en existe bon nombre, tant au niveau national que local. Armez-vous de patience et faites des demandes auprès de tous les organismes.
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