Taux d’usure : son mode de calcul de nouveau en question

Les conditions d’octroi qui compliquent l’accès au crédit immobilier

Olivier Klein, le ministre en charge du Logement, s’est récemment exprimé sur l’impact du seuil de l’usure et du taux d’endettement sur l’accès au crédit immobilier des ménages et notamment des primo-accédants.

D’un côté, le taux d’usure ou seuil de l’usure, fixe une limite au-delà de laquelle les banques n’ont pas le droit de prêter. Destiné à protéger les emprunteurs, ce taux plafond pénalise actuellement de plus en plus de porteurs de projets immobiliers en raison de son mode de calcul. Chaque trimestre, la Banque de France détermine le taux d’usure pour chaque typologie de crédit (supérieur à 20 ans, à taux variable, prêt relais, etc). Pour ce faire, elle calcule la moyenne des taux pratiqués par les principaux établissements financiers durant le trimestre précédent, majoré d’un tiers. Autrement dit, il existe un décalage important entre le taux d’usure et les taux effectifs ayant servi pour le calcul.

De l’autre, le taux d’effort maximal imposé aux ménages est désormais fixé à 35 %. Pour rappel depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont devenues des normes juridiquement contraignantes. Avec toutefois une marge de manœuvre pour 20 % des dossiers, les banques doivent désormais respecter un taux d’endettement fixé à 35 % assurance emprunteur comprise et une durée de crédit fixée à 25 ans (27 ans pour les achats en Vefa).

Réduire la période de référence pour le calcul du taux d’usure

Dans ce contexte, Olivier Klein a annoncé qu’il rencontrerait bientôt le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau. Objectif, évaluer ce qui constitue des freins au crédit immobilier pour les emprunteurs tel que le calcul du seuil de l’usure. La formule ne devrait pas être entièrement remise en question, mais la durée entre chaque réévaluation pourrait être réduite afin de mieux s’adapter à l’évolution rapide des taux.

Pour un mode de calcul plus juste du taux d’usure, les professionnels suggèrent par exemple de prendre en compte les taux effectifs du mois précédent et non du trimestre précédent et d’exclure de la formule l’assurance emprunteur.

Les professionnels sont nombreux à réclamer un changement. Le courtier en ligne Pretto propose par exemple que le taux d’usure pour le mois M soit définit en prenant en compte la moyenne des taux du mois M-1 avec une marge de 1 à 2 points. Le taux d’endettement pourrait en outre être repoussé à 38 % si le bien visé dispose d’une excellente performance énergétique.