Qu’est-ce que l’OBO Immobilier ?

Les mécanismes de l’Owner buy-out

L’OBO immobilier ou Owner buy-out en anglais pourrait être traduit par le « rachat par le propriétaire » ou la « vente à soi-même ». Pour faire simple, il s’agit pour un propriétaire de créer une société (le plus souvent une SCI – Société civile immobilière) destinée à racheter son ou ses propres biens immobiliers. Autrement dit, le patrimoine détenu à titre personnel le devient à titre professionnel. Comme dans toutes cessions-acquisitions traditionnelles, le propriétaire reçoit des liquidités issues du fruit de cette vente.

Pour financer son achat, la société quant à elle, souscrit un prêt immobilier d’un montant souvent égal au prix de vente du bien. Ce dernier est ensuite proposé à la location afin de permettre à la société de rembourser les mensualités du crédit. La création d’une SCI facilite grandement la transmission entre parents et enfants. Il s’agit donc d’une bonne solution pour les propriétaires qui souhaitent préparer leur succession de leur vivant, en limitant les frais qui pourraient être assumés par leurs héritiers en d’autres circonstances. Qui plus est, les liquidités perçues permettent généralement de réaliser de nouveaux investissements, immobiliers toujours ou même dans des sociétés, des titres, des œuvres d’art…

Pourquoi optimiser son patrimoine ?

Un propriétaire foncier étant imposé au titre de l’impôt sur le revenu, le rachat par une société d’une partie des biens permet d’une part de réduire le taux marginal d’imposition et de l’autre, de réduire le montant global du patrimoine immobilier détenu. Cette dernière particularité a toute son importance pour les propriétaires dont le montant du patrimoine immobilier s’élève peu ou prou à 1,3 millions d’euros, la tranche déterminante qui déclenche le paiement de l’IFI.

L’OBO immobilier permet d’éviter d’être imposable à l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Cette taxe est entrée en vigueur le 1er janvier 2018. Elle vise les patrimoines immobiliers dont le montant atteint 1,3 millions d’euros et plus. Elle remplace l’ancien ISF, l’impôt de solidarité sur la fortune qui concernait tous les patrimoines : l’immobilier, le mobilier, mais aussi les œuvres d’art, les véhicules, les titres financiers.

A noter que ce type de montage fiscal, bien que totalement légal est strictement encadré. Ainsi, pour ne pas risquer une procédure d’abus de droit pour soupçons de société fictive, les gérants ou associés de la société ont tout intérêt à apporter des preuves de son fonctionnement : assemblées générales, comptabilité régulière.