Avec des taux d’intérêt qui n’ont jamais été aussi bas, la tentation est grande pour des foyers modestes de réaliser leur rêver et d’accéder à la propriété. D’autant plus que bon nombre d’établissements bancaires accordent des prêts sans exiger d’apport personnel de la part du ou des investisseurs. Auparavant, ils demandaient 10 % d’apport en plus des frais divers comme les frais de notaire. Aujourd’hui, la tolérance est plus grande. Et il n’existe aucune législation rendant l’apport personnel obligatoire dans le cadre de la souscription à un crédit.
14 %En France, selon l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), l’apport personnel d’un investisseur s’élève en moyenne à 14 % du prix du bien immobilier.
L’apport personnel a le pouvoir de « rassurer » les banques sur le profil du ou des emprunteurs. Plus il sera conséquent et moins les risques pris par les établissements bancaires seront importants. Par ailleurs, un investisseur se présentant avec un certain apport montrera ainsi sa capacité d’épargne. Les banques estimeront alors que les possibilités d’impayés seront faibles.
L’apport personnel pour limiter les risques de crise immobilière
Actuellement, la Banque de France planche sur les solutions prises par d’autres pays afin d’endiguer les risques d’une crise immobilière. L’idée serait d’instaurer un plafonnement du « ratio prêt-valeur » (LTV), c’est-à-dire l’apport personnel. Mais qui dit « plafonnement » dit « obligation ». Ce qui serait une révolution dans le mode d’attribution des crédits.
La mise en place d’une telle régulation aurait pour conséquence la mise à l’écart des ménages à risques ou modeste. De facto, cela provoquerait une réduction certaine du nombre de prêts accordés par les établissements bancaires. Par ricochets, la demande baisserait et les prix de l’immobilier chuteraient en conséquence. Certaines voix s’élèvent pour dénoncer un impact sur la croissance économique du pays ; d’autres y voient le moyen de réduire les risques de crise immobilière.
Le LTV correspond au pourcentage du prix du bien immobilier financé par un crédit. Un LTV à l’octroi de 75 % signifie que l’emprunteur a donné 25 % d’apport personnel.
Toutefois, avec cette possible baisse des prix de l’immobilier, ces ménages exclus dans un premier temps pourraient effectuer un retour progressif sur le marché de l’emprunt. Avec une épargne qui constituerait leur apport personnel. Reste à voir si ce phénomène limiterait la spéculation immobilière : de 2003 à 2015, les prix ont augmenté de 41 % alors que les revenus d’un foyer n’ont bénéficié que d’une hausse de 2 %.
Les banques françaises usent du taux maximum d’endettement
Dans son bulletin n° 215 de janvier-février, la Banque de France précise que, selon elle, l’apport personnel est complémentaire au taux maximum d’endettement, « instrument de prévention des risques » utilisé « spontanément » par les banques. Ces dernières veillent à ce que les mensualités n’excèdent pas 33 % des revenus du ménage emprunteur.
Le LTV est déjà en vigueur dans bon nombre de pays comme en Asie ou en Europe du Nord. L’Allemagne et les Pays-bas devraient bientôt y adhérer. L’Irlande, elle, a mis en place deux plafonds pour le LTV : 90 % pour les primo-accédants et 80 % pour les autres. Reste à voir quelle sera la position de la France. Pour que l’apport personnel devienne un jour obligatoire, il faudra une proposition de la part du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
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