L’immobilier commercial serait-il sur le point de s’effondrer face à l’éclatement d’une bulle immobilière alimentée depuis près d’une dizaine d’années ?
L’immobilier commercial en pleine expansion
Alors que certains s’interrogent sur l’existence d’une bulle affectant le marché immobilier « classique », un secteur pourrait bien subir le contrecoup d’une expansion excessive : l’immobilier d’entreprise et plus particulièrement celui relatif aux zones commerciales. Depuis maintenant près de 10 ans, les centres commerciaux et autres galeries marchandes n’ont eu de cesse de se multiplier. Une tendance qui semble même s’être nettement accélérée au cours de ces dernières années, notamment en Ile-de-France. Alors que quelques 5 millions de m2 de commerces ont été autorisés à construire entre 2000 et 2012, ce ne sont pas moins de 1,5 millions de m2 qui, sur le seul exercice 2014, ont ainsi obtenu l’aval de la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC).
Immobilier et commerces, un mariage jugé moins risqué par les investisseurs
Des centres commerciaux se créent, d’autres se transforment pour répondre aux attentes des clients (agrandissement, implantation de cinémas, aires de loisirs, etc.) et faire face à un e-commerce gagnant chaque année un peu plus de parts de marché. Mais il ne s’agit pas là de la seule explication à une volonté de construction, d’expansion toujours plus importante. Si les élus locaux se frottent les mains en observant l’implantation de ces zones sur leurs terres, les investisseurs entendent pour leur part tirer un maximum de profit d’un placement plébiscité car considéré comme moins risqué.
La bulle immobilière au bord de l’éclatement ?
A ce rythme, l’immobilier commercial ne risque-t-il pas l’overdose ? Pour Christian Dubois, directeur général de Cushman & Wakefield France, « s’il y a davantage de mètres carrés, une consommation stable et un commerce électronique en hausse, le CA par mètre carré baissera et les propriétaires devront ajuster leurs loyers. Ou bien il y aura un risque de vacance ». Or, c’est justement cette perspective que l’Institut d’aménagement et d’urbanisme de la région Île-de-France voit peu à peu se dessiner. En effet, « l’ensemble des indicateurs de performance de la distribution sont dans le rouge, le chiffre d’affaires baisse depuis 2008, la vacance augmente et les rendements diminuent, quel que soit le type d’immobilier commercial. Les prix, qu’il s’agisse des valeurs locatives, des valeurs d’actifs et des valeurs foncières, sont de plus en plus déconnectés de leur valeur économique ».
Sans véritablement employer le terme de bulle immobilière, certains professionnels n’en demeurent pas moins relativement pessimistes quant à un maintien du marché. Alors que les constructions se succèdent à un rythme soutenu, Booz & Company, estime ainsi que près de 1,7 million de mètres carrés pourraient disparaître d’ici à 2020.
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