Crédit immobilier : faut-il utiliser la portabilité pour contrer la hausse des taux ?

De plus en plus de ménages sont exclus du crédit immobilier

Selon Meilleurtaux, les taux des crédits immobiliers sur 20 ans se situaient à 1,10 % en moyenne en janvier. Ils sont désormais de l’ordre de 2,50 % au mois de décembre, soit une augmentation de 127 % sur un an. En contrepartie, les banques doivent respecter le seuil de l’usure fixé à 3,05 % jusqu’en janvier prochain. L’écart entre les taux nominaux et le taux d’usure (le taux plafond que les banques ne peuvent pas dépasser) étant faible, cela pénalise de nombreux emprunteurs qui se voient exclus du crédit immobilier en cette fin d’année.

Pour tenter de résoudre ce problème, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a présenté début décembre à Olivier Klein, ministre du Logement, ses propositions pour lutter contre la hausse des taux des crédits immobiliers. On y retrouve notamment la portabilité des prêts, un dispositif peu courant qui est loin de séduire les banques.

La portabilité et la transférabilité des prêts immobiliers

Le principe est simple, un emprunteur ayant souscrit un crédit immobilier par le passé, peut le conserver dans les mêmes conditions s’il envisage de vendre le bien associé pour en acheter un autre. Ce dispositif présente plusieurs avantages : il permet de conserver un taux avantageux, ainsi que le capital restant dû. Si le prix d’achat du nouveau bien le nécessite, il est possible de contracter un prêt complémentaire. Dans cette même logique, aucune indemnité de remboursement anticipé n’est appliquée sur le prêt initial qui fait l’objet de la portabilité, ni aucun frais de dossier.

Exemple : la portabilité des prêts immobiliers permet à un acquéreur ayant contracté un crédit à 1 % sur 20 ans il y a 10 ans, de conserver le capital restant dû sur les dix années restantes, ainsi que le taux avantageux à 1 % pour acheter un autre bien, à condition de vendre le bien acquis auparavant.

La FNAIM propose également une autre solution, celle de la transférabilité des prêts. Ce dispositif permet d’adosser le prêt au bien et non plus à l’emprunteur. Le vendeur, s’il ne souhaite pas racheter un autre bien, peut donc transférer le prêt au nouvel acquéreur.

Si ces dispositifs peuvent permettre de redynamiser la production de crédits immobiliers en baisse d’un tiers entre octobre 2021 et octobre 2022, les banques n’y sont pas très favorables.