Crédit immobilier : les plafonds baissent au détriment des plus fragiles

Taux des crédits immobiliers en hausse, taux d’usure en baisse

En matière de crédit immobilier, il y a deux notions principales à connaître. Les taux nominaux qui sont les taux proposés par les banques, et le taux d’usure. Plus le premier est bas, plus il est intéressant et signifie que le crédit immobilier accordé est avantageux. Plus le second est haut, plus il laisse une marge de manœuvre aux emprunteurs, mais aussi aux banques, pour accorder un financement qui respecte le taux d’endettement maximal, le reste à vivre et le coût de l’assurance de prêt.

Or, en ce début de second trimestre 2022, les taux de crédit immobilier sont à la hausse sur toutes les durées et le taux de l’usure, qui vient d’être publié au journal officiel, baisse. Autrement dit, la fourchette entre le taux plancher et le taux plafond se réduit. En tout cas pour ce qui concerne les crédits immobiliers sur 20 ans et plus, soit la durée la plus demandée par les emprunteurs. Fixé à 2,40 % aujourd’hui, le taux d’usure pour les crédits immobiliers sur 20 ans était à 2,60 % il y a un an.

Pour le second trimestre 2022, le seuil de l’usure est fixé à 2,51 % pour les prêts de moins de 10 ans (contre 2,44 % au T1), 2,43 % pour les prêts entre 10 et 20 ans (contre 2,40 % au T1), 2,40 % pour les prêts sur 20 ans et plus et (contre 2,41 % au T1) 2,87 % pour les prêts relais (contre 2,88 % au T1).

Le taux de l’usure est décalé de trois mois par rapport à la réalité

Pour calculer le seuil de l’usure, la Banque de France prend en compte les taux effectifs moyens pratiqués par les principales banques pendant le trimestre précédent, auxquels est ajoutée une marge d’un tiers. En janvier et février, les taux étaient encore historiquement bas. Mais en mars, ils ont commencé à remonter dans toutes les banques et pour toutes les durées. Au mois d’avril, on se trouve donc avec un taux de l’usure en baisse, alors que les taux des crédits immobiliers continuent de grimper.

Selon Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer, interrogée par le Figaro, le calcul actuel du seuil de l’usure ne tient donc pas compte de la hausse récente des taux.

Pour rappel, le taux de l’usure est le TAEG (taux annuel effectif global) maximum. Autrement dit, il s’agit du coût total du crédit. Il est composé du taux nominal auquel s’ajoutent notamment les frais de dossiers et le coût de l’assurance emprunteur. Dans le contexte actuel, un ménage peut tout à fait respecter le taux d’endettement maximum fixé à 35 % et se voir privé de crédit immobilier à cause du taux de l’usure.