Crédit immobilier : les nouvelles règles d’emprunt augmentent l’âge des emprunteurs

Crédit immobilier : un taux d’effort fixé à 35 % et des prêts limités à 25 ans

Malgré la crise, les banques n’ont jamais autant prêté aux particuliers qu’en cette année 2021. Plus exactement, ce sont entre 230 et 240 milliards d’euros dont ont pu bénéficier les ménages français pour leurs projets immobiliers.

Depuis le 1er janvier 2021, cependant, les banques sont invitées à respecter les nouvelles règles édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), telles qu’un endettement strict de 35 % et des prêts d’une durée maximale de 25 ans (27 ans pour les achats en Vefa). Les établissements financiers disposent toutefois d’une marge de manœuvre pour 20 % des dossiers et notamment ceux des primo-accédants. Depuis le 1er janvier 2022, ces recommandations sont devenues une norme juridiquement contraignante.

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On emprunte pour un projet immobilier, de plus en plus tard

Et ces nouvelles obligations ne sont pas sans conséquence pour les emprunteurs. Le courtier Artemis estime ainsi à 33 ans l’âge moyen de ses porteurs de projets immobiliers. Un âge qui ne cesse d’augmenter, quand la proportion des plus jeunes tend drastiquement à baisser. Les 30-34 représentaient 25 % des emprunteurs en 2021 contre 32 % en 2020. Logiquement, la part des primo-accédants baisse, elle aussi. Artémis courtage dénombrait 44 % de néo-accédants en 2020 contre 40 % en 2021.

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« L’âge moyen de l’emprunteur immobilier en 2021 est de 37 ans. Pour rappel en 2019, il était de 36 ans et un mois, en 2018 de 36 ans (…) ».

Une tendance que l’on retrouve également chez les investisseurs locatifs et en particulier les très gros multi-investisseurs, déjà lourdement endettés, qui sont pénalisés par le taux d’endettement strict désormais fixé à 35 %. Mais pour la startup Masteos, spécialisée dans l’investissement locatif, les autres investisseurs bénéficient plutôt des nouvelles règles. En effet, pour rappel, le taux d’effort était auparavant limité à 33 %. Les nouvelles recommandations du HCSF ont donc plutôt augmenté leur capacité d’emprunt.

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Quant à la durée des crédits immobiliers, elle continue de s’allonger au fil du temps et vient de franchir la barre des 20 ans, soit 240 mois. Selon l’Observatoire crédit logement, pour la catégorie des primo-accédants, elle atteint même désormais 277 mois, soit plus de 23 ans. Si les obligations instaurées par le HCSF sont donc bien respectées, la marge de manœuvre des banques tend toutefois à s’amenuiser.