Crédit immobilier : quels sont les emprunteurs les plus pénalisés par le blocage ?

Des taux et des règles qui grippent le marché du crédit immobilier

Selon l’Observatoire Crédit Logement, la production de crédits immobiliers enregistre une baisse de 28,2 % entre mars 2022 et février 2023, par rapport à la même période un an auparavant. Une baisse loin d’être due à une chute de la demande ou à un désintérêt des Français, bien au contraire. Les emprunteurs sont, en effet, de plus en plus nombreux à essuyer des refus de financement de la part des banques, en raison de plusieurs facteurs.

La hausse des taux tout d’abord. Selon Meilleurtaux, les taux moyens hors assurance s’affichent désormais à 3,18 % sur 15 ans, 3,29 % sur 20 ans et 3,39 % sur 25 ans, en avril. Cela représente « des hausses comprises entre + 0,10 % et + 0,30 % selon les durées et les établissements » précise le courtier en crédit immobilier.

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À cela, s’ajoute le taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 35 % comme l’exige le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et la durée maximale des crédits immobiliers qui ne peut être supérieure à 25 ans (+ deux ans pour les achats dans le neuf). Si les professionnels du secteur militent actuellement pour un assouplissement de ces règles, la Banque de France y est opposée. Rappelons que l’institution a déjà concédé une mensualisation temporaire du taux d’usure en février dernier, afin que celui-ci soit plus contemporain de l’évolution des taux nominaux.

L’âge, l’apport personnel : ces critères qui pénalisent les emprunteurs

Dans ce contexte, certains profils sont particulièrement lésés et rencontrent des problèmes d’accès au crédit immobilier. Il s’agit en premier lieu des ménages les plus modestes et des jeunes primo-accédants. En raison de ressources limitées, ces emprunteurs doivent solliciter les crédits immobiliers les plus longs afin de lisser les mensualités dans la durée. Or, c’est justement pour les crédits longue durée que les taux sont les plus élevés. Ces profils atteignent donc plus rapidement les maximums légaux parmi lesquels le taux d’endettement et le taux d’usure.

Les emprunteurs plus âgés, à partir de 45 ans, rencontrent un problème similaire, mais cette fois-ci lié à l’âge. En raison du risque accru de maladie, d’invalidité et d’incapacité qui augmente au fil des ans, cette typologie d’emprunteurs voit ses cotisations d’assurance de prêt augmenter. Un coût qui pèse lourd dans la balance du crédit immobilier et qui vient accroître les risques de taux usuraire.

www.meilleurtaux.com : « Chez les 30-39 ans, la moyenne du montant de l’apport était déjà plus importante que celle des 20-29 ans, avec 44 356 euros en 2019. En 2022, elle a fortement progressé, puisqu’elle est passée à 64 874 euros. Soit une hausse de plus de 20 000 euros, en seulement quatre ans. »

Citons enfin les ménages ayant une faible capacité d’épargne et un apport personnel de surcroît limité. Alors qu’il représentait environ 10 % du capital emprunté, il y a encore quelques années, l’apport personnel moyen attendu par les banques atteint désormais des sommets. Les emprunteurs ne disposant pas de ce coup de pouce sont désavantagés.

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