Crédit immobilier : attention à la durée de validité des taux proposés

Crédit immobilier : méfiez-vous de l’accord de principe

Obtenir un rendez-vous avec une banque ou un courtier dans le but de solliciter un prêt immobilier est une étape essentielle de la plupart des projets d’acquisition. Lors de ce rendez-vous, la banque étudie scrupuleusement le profil de l’emprunteur (revenus, avis d’imposition, situations familiale et professionnelle, charges, apport personnel, épargne disponible, gestion des comptes, reste à vivre) et de son projet (prix du bien, surface, emplacement, performance énergétique, travaux éventuels).

Tous ces éléments lui permettent de définir un niveau de risque auquel s’ajoutent d’éventuels autres risques liés à une pathologie, une ancienne maladie ou la pratique d’un sport ou d’un métier dangereux. Après cette étude préalable et si votre dossier est finançable au regard de votre taux d’endettement et du taux d’usure en vigueur au moment de la demande, la banque édite un accord de principe. Sur cet accord, figure notamment le TAEG (taux annuel effectif global) qui permet de connaître le coût total d’un crédit et de comparer les offres des établissements financiers entre elles, ainsi qu’un taux nominal ou taux commercial. Attention, ce taux, aussi attractif soit-il, n’a aucune valeur juridique et peut connaître des variations dans la durée.

• Tout savoir sur le TAEG

Le taux est bloqué uniquement à partir de l’émission de l’offre ferme

Un point important à connaître pour comprendre ce mécanisme est que l’accord de principe diffère de l’offre de prêt. Dans un contexte d’inflation et d’évolution rapide des taux d’intérêt d’emprunt, il est donc courant de recevoir une offre de prêt avec un taux supérieur à celui présent sur l’accord de principe édité quelques jours auparavant. La raison ? Les délais d’instruction des dossiers durant lesquels les taux continuent à augmenter. En pratique en effet, rien ne garantit aux futurs acquéreurs qu’un taux proposé dans un accord de principe sera le même quelques semaines plus tard, cela même si leur situation personnelle et professionnelle n’évolue pas. L’accord de principe s’apparente à une proposition commerciale et ne constitue donc pas un engagement contractuel. Autrement dit, s’il est important de réfléchir avant de s’engager sur un crédit immobilier de 20 ou 25 ans, il faut également être réactif.

| Code de la consommation – Article L313-34 : « L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur. L’offre est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue ».

Dans ce contexte, le député Renaissance Lionel Causse a interrogé le ministre de l’Économie sur la légalité d’une telle pratique. Si Bruno Lemaire a confirmé au Journal officiel l’obligation pour les banques de bloquer le taux et les conditions de financement proposées pendant un délai de 30 jours suite à l’envoi de l’offre ferme, il n’en est rien pour l’accord de principe.

« Tant que le prêteur n’a pas finalisé l’instruction du dossier, les simulations effectuées en amont n’ont qu’une valeur indicative et ne peuvent être assimilées à un engagement contractuel » Bruno Lemaire, Journal Officiel, 16 mai 2023.

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Hausse des taux : comment réagir ?

La banque n’étant pas tenue de bloquer le taux proposé durant la durée de l’instruction du dossier, il ne reste qu’une option aux futurs emprunteurs. Sachant qu’il est possible d’obtenir autant d’accords de principe que de banques démarchées, il est donc dans leur intérêt de solliciter plusieurs établissements financiers afin de réaliser des simulations et d’obtenir plusieurs propositions commerciales. Si une fois reçue l’offre de prêt, l’acquéreur se voit proposer une meilleure offre par une banque concurrente, il lui est également possible de privilégier ce nouveau taux. Seule la signature de l’offre définitive constitue un engagement contractuel.

Pour rappel, les taux d’intérêt d’emprunt moyens constatés en mai 2023 s’élèvent à 3,20 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans et 3,45 % sur 25 ans soit pour les ménages une perte de pouvoir d’achat immobilier de l’ordre de 35 000 à 50 000 € en un an ½ et une hausse constante des taux d’environ 0,10 % à 0,15 % chaque mois. A titre de comparaison, ces taux étaient de 1,85 % sur 15 ans, 2 % sur 20 ans et 2,15 % sur 25 ans en septembre dernier et de 0,90 % sur 15 ans, 1,05 % sur 20 ans et 1,25 % sur 25 ans en février 2022.