La proposition choc des banques : séparer le foncier du bâti

La nouvelle proposition des banques pour relancer l’immobilier

Face à une crise immobilière persistante, les banques françaises ont lancé une proposition audacieuse : dissocier la propriété du bâti de celle du terrain. Cette initiative vise à réduire le coût global de l’immobilier, permettant ainsi aux ménages de réaliser des économies substantielles lors de l’achat d’un logement. En effet, les statistiques montrent que les prix des terrains ont triplé entre 2000 et 2018, exacerbant la crise du logement, particulièrement dans les zones urbaines densément peuplées.

L’idée est de permettre aux acheteurs de se concentrer uniquement sur l’acquisition de la structure habitable, tandis que le terrain resterait la propriété d’une entité distincte. Cette séparation pourrait entraîner une réduction de 15 % à 40 % du prix d’achat, selon la localisation géographique, offrant ainsi une opportunité plus accessible à la propriété.

La proposition de loi Lagleize pour simplifier cette séparation

La proposition de loi Lagleize, bien que non encore promulguée, pourrait révolutionner le marché immobilier français en institutionnalisant la séparation du foncier et du bâti. Se voulant la successeuse de la loi Alur de 2014, elle souhaite contrer l’inflation des prix immobiliers en agissant sur l’un de ses principaux moteurs : le coût croissant des terrains. Les débats autour de cette loi ont été interrompus par la pandémie, mais son objectif demeure clair : rendre l’accession à la propriété plus abordable en milieu urbain.

En vertu de cette loi, les acheteurs pourraient acquérir le bâti tout en louant le terrain à un organisme foncier libre (OFL), ce qui limiterait considérablement le loyer du terrain. Cette mesure pourrait bénéficier à une large tranche de la population, notamment les classes moyennes urbaines, qui sont de plus en plus exclues du marché de la propriété.

Le bail réel solidaire (BRS) le propose déjà

Cette proposition de séparer le bâti du foncier n’est pas nouvelle et est déjà en partie mise en place via le bail réel solidaire (BRS). Il s’agit d’un dispositif déjà existant qui illustre le concept de séparation entre le foncier et le bâti. Mis en place en 2017, le BRS a pour but de rendre l’accession à la propriété plus abordable, en particulier pour les ménages modestes. Dans ce cadre, un Organisme foncier solidaire (OFS), tel que Logeo Seine, Partélios Habitat, Cif Coopérative ou encore Foncière Solucia Territoires, détient le terrain et le loue à un coût modique au propriétaire du bâti pour une durée allant de 18 à 99 ans.

Cette initiative a déjà prouvé son efficacité dans certaines villes françaises. À Lyon, par exemple, le prix moyen du mètre carré dans le quartier prisé de la Croix-Rousse a été réduit de moitié grâce au BRS, passant de 7 400 € fin 2023 à 3 488 €.

Les Français restent réticents de ne pas posséder le foncier

Malgré les avantages potentiels de la séparation du foncier et du bâti, les Français ne semblent pas prêts à adopter ce modèle. La tradition de la pleine propriété est profondément ancrée dans la mentalité française, et l’idée de ne pas posséder le terrain sur lequel se trouve leur maison est souvent perçue comme moins attrayante. Les professionnels de l’immobilier expriment également des doutes quant à la capacité des banques à gérer ce type de demandes et s’inquiètent de l’impact limité de telles mesures sur la pénurie de biens disponibles. En outre, les défis financiers et logistiques liés à la dissociation du foncier et du bâti, tels que la gestion de l’occupation et la taxe foncière, restent des obstacles majeurs à surmonter. Il est clair que, pour que de telles initiatives réussissent en France, il faudra non seulement des réformes législatives, mais aussi un changement de mentalité parmi les acheteurs potentiels.

Quels sont les inconvénients de séparer foncier et bâti ?

La dissociation bâti-foncier existe déjà ailleurs en Europe et l’Angleterre en est l’exemple parfait. Bien que ce système y existe depuis des siècles, il a été la source de nombreux scandales et controverses. Les propriétaires de « leasehold » peuvent se retrouver piégés par des clauses abusives, telles que le doublement du loyer tous les dix ans, rendant difficile la revente de leur bien. Ce modèle a également conduit à une concentration des richesses entre les mains d’une infime partie de la population, exacerbant les inégalités sociales. La réforme récente du « leasehold » au Royaume-Uni vise à rendre le système plus équitable, mais les critiques persistent, notamment en raison de l’absence de plafonnement des rentes.