Crédit immobilier : comment les banques s’adaptent au durcissement des conditions d’octroi ?

Les recommandations du HCSF désormais une norme juridiquement contraignante

Le HCSF surveille le système financier français, « dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique ». Il est présidé par Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances. Depuis sa création en 2013, le conseil a plusieurs fois formulé des recommandations aux banques afin de contenir le dynamisme du crédit immobilier et d’en limiter l’emballement.

Comme l’avait annoncé le HCSF en 2021, ces recommandations sont devenues une norme juridiquement contraignante en janvier dernier. Les banques n’ont désormais d’autre choix que de s’y conformer, avec toutefois une marge de manœuvre de 20 % des dossiers.

• À lire également : les banques cherchent à investir les conditions d’octroi

Le taux d’effort des ménages ne doit plus dépasser 35 % et la durée des prêts est limitée à 25 ans (27 ans pour les achats neufs en Vefa). Le coût de l’assurance est désormais pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.

Prêt lissé et prêt progressif pour les plus jeunes et les plus modestes

Malgré ces nouvelles règles, les banques continuent de prêter à des taux très avantageux. Reste que pour certains emprunteurs, le durcissement des conditions d’octroi les oblige à recourir à certains outils financiers. Il s’agit notamment des ménages les plus modestes ayant des revenus insuffisants, des primo-accédants disposant généralement de peu voire pas d’apport personnel, ainsi que des investisseurs locatifs déjà endettés.

Depuis quelques mois, les banques n’hésitent ainsi pas à lisser certains prêts en regroupant l’ensemble des mensualités d’un ménage afin d’en réduire le taux d’endettement. Le prêt lissé offre l’avantage de réduire les mensualités liées à un prêt à taux zéro (PTZ) ou à un crédit à la consommation, quitte à en allonger la durée, pour permettre la souscription d’un nouveau crédit.

Parfaitement adapté aux primo-accédants et aux jeunes emprunteurs qui entrent dans la vie active, le prêt progressif est une autre solution. Il s’agit d’un prêt à taux fixe dont les mensualités augmentent chaque année de 1 à 2 %, pour s’adapter à l’évolution professionnelle de l’emprunteur. Autre avantage, le calcul du taux d’endettement se base sur les premières mensualités, les plus basses donc.

• Sur le même sujet : les nouvelles règles d’emprunt augmentent l’âge des emprunteurs

Les revenus variables et locatifs mieux pris en compte

Jusqu’à présent, les banques ne prenaient en compte que 70 % des revenus locatifs dans le calcul des revenus des investisseurs. En cause, les incertitudes liées à la vacance locative. Or, déjà souvent endettés par d’autres projets, les investisseurs locatifs sont pénalisés par les nouvelles règles liées au taux d’effort. Pour les soutenir, les banques sont désormais nombreuses à prendre en compte 90 % voire 100 % des loyers collectés.

Même tendance vis-à-vis des revenus variables, tels que ceux des commerciaux. La règle imposait jusque-là aux banques de considérer ces revenus dans leurs calculs dès lors que ceux-ci étaient réguliers et récurrents depuis 3 ans. Une règle qui tend à s’assouplir.

• À lire également : faut-il ou non assouplir les conditions d’octroi ?