Taux d’endettement : l’assurance emprunteur fait désormais partie des charges d’emprunt

Recommandations du HCSF : des mesures plus souples en faveur du crédit immobilier

Publiées fin janvier, les nouvelles recommandations du HCSF sont à priori moins strictes que celles dévoilées près d’un an plus tôt. Désormais, les banques sont invitées à accorder des crédits immobiliers jusqu’à 25 ans, avec 2 ans de différés, et ce, avec un taux d’effort des ménages pouvant atteindre 35 % contre 33 % auparavant.

Le HCSF précise toutefois que l’assurance emprunteur « fait bien partie intégrante des charges d’emprunt qui vont permettre de calculer le taux d’endettement », comme l’a souligné le comparateur Magnolia.fr dans un communiqué. Car pour l’heure, tous les établissements financiers ne tiennent pas compte de l’assurance de prêt au moment de calculer la capacité d’emprunt d’un client. Cette impasse permet en effet de préserver le taux d’effort et le reste à vivre de l’emprunteur tout en jouant sur les marges de l’assurance groupe.

NOTICE – Recommandation n° R-HCSF-2021-1 : « ‘’Charges annuelles d’emprunt’’, la somme des différents montants totaux dus par l’emprunteur (…), pour une année donnée. Ces charges comprennent le remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurances. ».

Comparer les assurances pour réaliser des économies et préserver sa capacité d’emprunt

Dans son communiqué publié jeudi 4 février 2021, Magnolia.fr prend exemple sur un couple disposant de 4 500 € net de revenus mensuels pour expliquer l’impact de l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’effort. Sans tenir compte de l’assurance, le couple qui emprunte 380 000 euros sur 25 ans, au taux fixe de 1,40 %, peut voir son projet se réaliser grâce à un taux d’endettement de 33,35 %. En optant pour une délégation d’assurance, ce taux passe à 34 % ce qui rend toujours le projet possible. En revanche, en choisissant une assurance groupe, proposée par la banque, le taux d’effort passe à 36 %, soit un point de plus que le plafond autorisé par le HCSF.

Normalement, les banques disposent d’une marge de manœuvre de 20 % qui pourrait bénéficier à ce couple, en particuliers s’il s’agit de primo-accédants qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Mais reste l’évidente nécessité de comparer les offres et de faire jouer la concurrence au moment de choisir son assurance. Si 85 % des ménages privilégient encore les assurances bancaires, de nombreuses économies peuvent être réalisées en choisissant un assureur indépendant.

Cette démarche s’avère particulièrement importante pour les porteurs de projets qui souhaitent préserver leur capacité d’emprunt. Dans son communiqué, le HCSF a précisé qu’il entend « donner un caractère juridiquement contraignant à cette recommandation à l’été 2021 ».