Crédit immobilier : nouvelles recommandations du Haut Conseil de Stabilité financière

L’intégration de l’assurance emprunteur désormais obligatoire

Un taux d’effort jusqu’à 35 % et des crédits jusqu’à 27 ans pour un achat dans le neuf ou dans l’ancien sous conditions de travaux. Telles sont les nouvelles recommandations formulées par le HCSF fin décembre 2020, qui ont fait l’objet d’un communiqué officiel le 27 janvier 2021. Ces nouvelles mesures viennent assouplir les recommandations de décembre 2019, qui préconisaient un taux d’endettement maximal de 33 % et des prêts à l’habitat limités à 25 ans. Concernant la marge de manœuvre dont disposent les établissements financiers, elle est également étendue, de 15 %, elle passe à 20 %.

Mais d’autres changements sont également annoncés, qui pourraient avoir un impact important sur les ménages. Le HCSF demande désormais que l’assurance de prêt soit intégrée au calcul des charges annuelles d’emprunt. Rappelons que dans un contexte de taux bas, le poids de l’assurance emprunteur pèse de plus en plus lourd sur le coût du crédit. Aussi, toutes les banques ne prenaient jusqu’alors pas en compte l’assurance de prêt pour évaluer le reste à vivre des emprunteurs.

Le HCSF recadre les banques

Malgré les nouvelles recommandations du HCSF formulées dès décembre 2020, les banques sont encore peu nombreuses à avoir revu leur copie en janvier. Il faut dire que la crise sanitaire contraint les établissements financiers à la plus grande prudence. Nombreuses sont celles qui exigent plus de garanties, notamment face à des emprunteurs aux revenus modestes.

En outre, et malgré ses bonnes pratiques, le HCSF recommande également aux banques de conserver leur libre-arbitre et de garder le cap de leur politique de risque en matière de crédit immobilier.

HCSF – 27 janvier 2021 : « Le Haut Conseil sera particulièrement vigilant quant à la mise en œuvre de la présente recommandation et à l’évolution des pratiques d’octroi. Ce suivi sera réalisé en lien avec l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) (…) ».

Des recommandations de plus en plus contraignantes ?

À compter de l’été 2021, le HCSF souhaite que ces recommandations deviennent des obligations légales. Une difficulté supplémentaire pour les banques, comme pour les emprunteurs pour qui une évaluation au cas par cas est souvent nécessaire.

Notons également que la marge de manœuvre de 20 % dont disposent désormais les banques n’est pas librement dédiée à tous les emprunteurs. Le HCSF précise en effet qu’« au moins 80 % de la flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % de la flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants ».