IFI : valeur immobilière et contestation par le Fisc

Valeur vénale d’un bien : une notion essentielle pour définir l’impôt

De même que la valeur locative est une valeur estimative du loyer qui serait pratiquée si un bien était proposé à la location, la valeur vénale est une simulation du prix de vente d’un bien si celui-ci devait être cédé. Elle s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition.

Bien que l’administration fiscale ait à sa disposition de nombreux éléments de comparaison, ses estimations sont basées sur des critères généraux. En pratique, pour déterminer la valeur vénale d’un bien, il suffit donc de le comparer avec des biens identiques au sens légal du terme et ayant déjà fait l’objet d’une vente : surface habitable, localisation, nombre de pièces et description concise suffisent. Les spécialistes recommandent donc aux contribuables de se baser sur les mêmes paramètres afin d’être en phase avec le fisc. Les éléments fournis par les sites spécialisés tels que MeilleursAgents ou Notaires, ainsi que Patrim (Plateforme qui nécessite un compte sur le site impots.gouv.fr), doivent suffire pour obtenir une estimation pertinente.

Bien que la valeur par comparaison soit donc la plus répandue, des biens d’exception comme des châteaux peuvent nécessiter une estimation immobilière plus poussée, réalisée par un professionnel. De même, la valeur basée sur le rendement peut être pertinente pour les locaux commerciaux.

Réévaluation et contrôle par le Fisc

Malgré ces éléments généraux, certains critères doivent être pris en compte dans l’estimation de la valeur d’un bien et peuvent demander un ajustement à la hausse ou à la baisse. Même si un bien similaire s’est vendu 210 000 € à 500 mètres, la présence d’un établissement scolaire ou d’un bâtiment industriel à proximité du logement en question peut faire baisser l’estimation. A l’inverse, sa localisation dans un secteur très prisé ou des prestations hors normes peuvent impliquer une correction de valeur à la hausse.

Les spécialistes recommandent aux ménages d’être vigilants. L’administration fiscale risque en effet de renforcer ses contrôles pour compenser notamment, le manque à gagner lié au passage de l’ISF à l’IFI.

850 millions d’€

850 millions d’euros, c’est ce que devrait rapporter l’IFI à l’administration en 2018. Une somme très éloignée des quelques 5,4 milliards d’euros qu’avait rapporté l’ISF en 2017.

Certains particuliers n’hésitent pas à augmenter la valeur vénale de leur bien chaque année. Cette méthode n’est toutefois pertinente que pour les biens acquis très récemment, à moins d’avoir à disposition des éléments permettant une analyse sectorielle détaillée.

Quoi qu’il en soit, en cas de litige entre propriétaire et administration fiscale, une commission départementale de conciliation pourra être saisie.