Comprendre le taux variable | Le-pret-immobilier.com

Un prêt à taux variable comporte un taux d’intérêt dont le niveau n’est pas défini à l’avance. En pratique, le taux évolue en fonction des taux du prêt. Il comporte donc une part de risque, mais des possibilités existent de passer d’un taux variable à un taux fixe.

Définition du taux variable

Un crédit immobilier à taux variable, révisable, ou modulable, est basé sur un taux d’intérêt qui évoluera à la hausse, ou à la baisse, tout au long de la durée du crédit. La variation de ce taux sera généralement indexée sur le taux de crédit bancaire EURIBOR et fera l’objet d’une réévaluation trimestrielle ou annuelle.

Le fonctionnement et les caractéristiques du taux révisable

La flexibilité du taux variable

Entrée en vigueur à la fin des années 80, alors que les taux fixes étaient au plus fort, la création du taux variable devait permettre aux banques d’anticiper une future baisse des taux et d’en faire profiter leur clientèle. La production de crédits immobiliers à taux révisables a représenté jusqu’à 30 % des crédits distribués. Avec une hausse des taux depuis plusieurs mois, le prêt à taux variable fait son retour mais seulement 10 % des banques le proposent.

Comment passer d’un taux variable à un taux fixe?

Il est possible de passer d’un taux variable à un taux fixe si une clause le précise dans le contrat de prêt immobilier. L’opération peut alors engendrer quelques frais. Mais attention, si vous souhaitez stopper votre prêt à taux variable, c’est certainement car les taux sont hauts. Passer à un taux fixe ne sera donc certainement pas avantageux. Certaines clauses permettent de transformer son taux variable en taux fixe à chaque date anniversaire, une option qui peut s’avérer intéressante si l’on suit le marché avec intérêt.

L’intégration au TEG

Avant d’octroyer un tel type d’emprunt, la banque a pour obligation d’informer l’emprunteur sur le taux effectif global (TEG) de son futur crédit. Le TEG informe l’emprunteur sur le coût réel de son crédit immobilier et lui permet de comparer avec objectivité les offres des banques.
Le TEG intègre dans son calcul le taux d’intérêt du crédit souscrit.

Dans le cas d’un prêt immobilier à taux révisable, le TEG ne prend en compte que le taux de départ et non les éventuelles évolutions. Ainsi, pour un crédit dont les intérêts seraient réévalués chaque trimestre, seul le taux du premier trimestre sera pris en compte.

Comment est fixé le taux variable d’un emprunt ?

Le taux variable appliqué par la banque à un prêt immobilier est déterminé en fonction de l’indice de référence «Euribor».

D’une manière générale, les banques observent l’évolution de l’«Euribor 3 mois» (indice réévalué tous les 3 mois) ou de l’«Euribor 1 an» (indice réévalué tous les ans) afin de déterminer le niveau d’un taux variable. Lorsque cet indice de référence baisse, les établissements répercutent ce recul sur leurs prêts immobiliers (il en va de même lorsqu’il s’agit d’une hausse).

Consultez les taux actuels de l’Euribor sur cette page du site de la Banque de France.

Méthode de calcul du taux variable

Le calcul du taux variable est la résultante de l’addition du taux Euribor et de la marge commerciale de la banque :

Le taux Variable est égal à :
Euribor + Marge de la banque

Dans le cas d’un prêt immobilier à taux variable capé (TVC) à + ou – 2 %, on obtiendra donc :

Le taux Variable Capé est égal à :
(-2 % < euribor à la signature du contrat > + 2 %) + marge de la banque

Attention : selon la banque et le profil de l’emprunteur, la marge bancaire peut varier de 1 % à 3 % du montant de l’emprunt.

Les différents variantes de prêt immobilier à taux variable

Le prêt à taux variable capé

Pour s’offrir une certaine sécurité par rapport à un emprunt à taux variable « classique », l’emprunteur peut choisir de souscrire à un prêt immobilier à taux variable capé. S’il continuera d’évoluer à la hausse ou à la baisse, ce dernier sera toutefois soumis à un encadrement plafonné contractuellement à 1 %, 2 % voire même dans certains cas à 3 %. Le cap (ou plafond) représente l’évolution maximum du taux en cours de crédit, à la hausse ou à la baisse.

L’emprunt à taux révisable capé avec échéances plafonnées

En cas de forte augmentation de l’Euribor, et même si le prêt est souscrit avec un taux capé, l’emprunteur peut voir ses mensualités varier très fortement à la hausse, augmentant son taux d’endettement et réduisant son reste à vivre. Le prêt à taux révisable à mensualités plafonnées (ou échéances plafonnées) permet de limiter la mensualité de remboursement du crédit, pour ne pas asphyxier l’emprunteur en cas de remontée des taux .

La hausse maximale est généralement limitée par l’indice des prix fourni par l’Insee. Si la variation de l’indice Euribor est plus importante que l’indice Insee, le taux d’intérêt du prêt ne bougera pas. Mais la durée de l’emprunt sera automatiquement augmentée.
Cette extension de durée est habituellement plafonnée à 5 ans.

Le crédit à taux variable non capé avec échéances non plafonnées

Seul l’emprunteur averti devrait opter pour ce type de prêt immobilier. En effet, les variations de l’indice de référence ne sont ici pas répercutées sur le niveau du taux mais directement sur le nombre de mensualités. La durée de l’emprunt sera donc amenée à être réduite ou allongée et cela, sans aucune limitation.

Le prêt à taux modifiable à double indexation

Le crédit est ici soumis aux fluctuations de deux indices différents : l’Euribor (influant sur les seuls intérêts) et l’indice des prix de l’Insee (influant sur les mensualités). Le taux appliqué à un prêt à double indexation répond aux mêmes règles qu’un taux variable « classique ». Mais la variation de sa mensualité sera soumise à une augmentation progressive (définie dans les termes du contrat).

Plusieurs éventualités peuvent se présenter :

Baisse de l’indice de référence : la durée du prêt est fortement réduite
Stabilisation de l’indice de référence : la durée du crédit est légèrement réduite
Légère progression de l’indice de référence : la durée de l’emprunt ne subit aucune variation
Forte progression de l’indice de référence : la durée du prêt est rallongée
L’augmentation progressive du montant des mensualités sert à réduire l’impact de l’indice de référence sur la durée du crédit. On peut considérer ici qu’en remboursant des mensualités de plus en plus importantes, l’emprunteur s’acquitte par anticipation d’une partie des éventuelles hausses de l’Euribor. C’est pour cette raison que la durée de son prêt immobilier est réduite lorsque l’indice de référence (Euribor) est stable.

Avantages et inconvénients du prêt à taux révisable

Avantages du taux variable

Appliqué à un prêt immobilier, il permet à l’emprunteur :

de bénéficier à la signature du contrat de crédit, d’un taux plus avantageux que s’il avait choisi un taux fixe. La différence entre ces deux types de taux est parfois de -2 %
d’obtenir une baisse automatique de son taux d’intérêts en cas de baisse de l’indice Euribor

La souscription à un prêt à taux variable est donc à privilégier lorsque les taux fixes sont au plus haut.

Inconvénients du crédit révisable

Destiné à évoluer en cours de prêt, un taux variable fait évidemment peser un risque certain sur les épaules de l’emprunteur : son éventuelle orientation à la hausse. Dans la majorité des cas, l’emprunteur s’endettera sur une durée de 12, 20, voir même 30 ans. Il est donc impossible d’anticiper la variation des taux sur une aussi longue période.

Exemple de calcul d’un prêt à taux variable

Pour un prêt immobilier révisable de 1,90 %, indexé sur l’Euribor 3 mois, capé à +/- 2 %, le taux est la résultante de l’addition de cet indice de référence (0 % soit la valeur de l’Euribor à la date de mise en place du prêt) et de la marge fixe du banquier (1,90 %), soit

Taux Variable à la signature du contrat = 0 % + 1,90 % = 1,90 %

En contractant un emprunt immobilier de 150 000 € sur 20 ans à un taux variable de 1,90 % capé à +/- 2 %, un emprunteur pourra voir le taux d’intérêt initial de son prêt progresser jusqu’à 3,90 % dans le cas ou l’Euribor augmenterait de 2%, soit :

Taux Variable Capé = 2 % + 1,90 % = 3,90 %

Si cette augmentation devait intervenir au lendemain de la signature du contrat, le coût d’un crédit sur 20 ans passerait de 30 417 € au terme du crédit à 66 260 €, soit une augmentation de 100 %. La mensualité de remboursement évoluerait quant à elle de 751,74 €/mois à 901,09 €/mois.

Vous pouvez simuler la mensualité d’un prêt à taux révisable avec notre calculatrice de mensualité de crédit.

Le taux de l’Euribor a très fortement baissé au cours des dernières années passant de 4,665 % en 2008 à -0,146 % en Novembre 2018. Aujourd’hui le taux Euribor est de 3,881 % sur une semaine en septembre 2023 et de 4,2 % sur 12 mois.

La souscription à un prêt à taux variable est donc à privilégier en période de taux élevés, car elle permet de profiter d’un taux initial inférieur à celui d’un emprunt à taux fixe, et de bénéficier des futures baisses de l’Euribor.

Avant de signer un contrat de prêt à taux modulable, comparez les offres de plusieurs banques ou courtiers. Lors de votre prise de décision, prenez en compte le taux initial accordé par la banque ainsi que l’encadrement du crédit à taux capé. Préférez un emprunt capé à +/- 1 % pour ne pas avoir de trop mauvaises surprises en cas de remontée des taux.

Le crédit immobilier à taux révisable est donc à proscrire actuellement.

Le prêt à taux variable (ou révisable)