Comprendre les intérêts intercalaires

Définition des intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais qu’un emprunteur doit rembourser mensuellement à sa banque, tant que son crédit immobilier ne lui a pas été débloqué en totalité. Ces intérêts intercalaires sont calculés uniquement sur le montant du prêt déjà débloquée.

Opérations immobilières concernées par les intérêts intercalaires

La mise en place d’une facilité de règlement des frais intercalaires concerne :

la construction d’un logement neuf
la réalisation de travaux importants

Dans ces deux cas, la banque pourra procéder au déblocage progressif du montant du prêt immobilier établi contractuellement en fonction des appels de fonds qui lui seront demandés tout au long de la construction ou de la rénovation du bien.

Fonctionnement des intérêts intercalaires

Pour ne pas grever le budget de l’emprunteur qui doit généralement faire face au remboursement du logement qu’il occupe, la banque peut lui proposer de ne rembourser que les intérêts calculés sur le nouveau prêt qu’il vient de contracter. Et ce, tant que l’intégralité de son montant n’aura pas été versée. L’emprunteur n’aura donc pas à s’acquitter du remboursement du capital. Dus dès le premier déblocage de fonds et jusqu’au déblocage total des fonds de l’emprunt immobilier, ceux-ci sont appelés intérêts intercalaires.

Méthode de calcul des intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires dus pendant la période de construction ou de rénovation d’un bien sont calculés au prorata des sommes versées par la banque pour garantir l’avancement des travaux, suivant le plan d’appel de fonds.

Les intérêts intercalaires II du mois A =

(cumul des fonds débloqués au mois A x Taux d’intérêt nominal du crédit)/12 mois)

Avantages et inconvénients du dispositif de frais intercalaires

Les avantages des intérêts intercalaires

La mise en place d’un dispositif de frais intercalaires a pour avantages de :

Alléger sa trésorerie : les intérêts intercalaires permettent à l’emprunteur de diminuer l’impact du nouveau crédit sur son budget en ne remboursant que la partie intérêts de son prêt
Cumuler plusieurs prêts : ce dispositif permet donc de cumuler un crédit immobilier sur un bien dont l’emprunteur est déjà propriétaire, et un prêt sur un bien ou des travaux avenirs
Diminuer son taux d’endettement : votre banquier ne prendra en compte que le remboursement du futur emprunt dans le calcul de votre taux d’endettement et non la somme de l’ensemble de vos prêts immobiliers actuels et avenir

Les inconvénients des intérêts intercalaires

Comme toute facilité de paiement, les intérêts intercalaires comportent leurs inconvénients :

Le surcoût du crédit : en allongeant la durée de votre crédit sur les délais de construction ou de rénovation, le coût de votre crédit peut augmenter de + de 10 %
Le cumul des mensualités : si l’emprunteur doit déjà rembourser un crédit immobilier, il devra s’acquitter en plus d’une deuxième mensualité évolutive non négligeable. Il convient donc de calculer le reste à vivre de l’emprunteur afin de s’assurer qu’il pourra faire face à ses dépenses quotidiennes
Le surcoût de l’assurance emprunteur : la prime d’assurance décès invalidité sera payable sur la totalité du montant du crédit, et non sur le montant des fonds débloqués

Le différé total d’intérêts

Si les intérêts intercalaires apportent une souplesse à l’emprunteur, il peut parfois arriver qu’il ne puisse pas faire face à ce remboursement associé à l’acquittement mensuel d’un loyer ou au remboursement d’un crédit immobilier en cours.

Dans une telle éventualité, la banque peut proposer de mettre en place un différé total des intérêts. Durant la construction de sa maison et jusqu’à sa livraison, l’emprunteur n’aura alors aucun remboursement à effectuer à la banque. Il ne s’agit toutefois pas là d’un cadeau fait à l’emprunteur puisque celui-ci devra quand même régler les intérêts intercalaires qui seront alors répartis sur l’ensemble des mensualités restant dues après la livraison du bien.

Exemple de calcul d’intérêts intercalaires

Un particulier décide de se faire construire une maison et d’avoir recours à la facilité des intérêts intercalaires.

Caractéristiques du prêt

Afin de financer la construction de sa maison, l’emprunteur monte le dossier de crédit suivant :

Coût total de l’opération : 180 000 €
Apport personnel : 30 000 €
Emprunt immobilier : 150 000 €
Taux d’intérêt du prêt classique : taux fixe de 4,10 %
Durée du crédit : 15 ans
Mensualités normale du crédit : 1 117 €
Taux de l’assurance décès invalidité : 0,35 % (44 €/mois)

Echéancier du versement des fonds

Dans cet exemple illustrant le mode de calcul des frais intercalaires, nous nous appuierons sur l’échéancier des versements d’un crédit immobilier de 150 000 € :

5 % à la réservation
30 % du prix lorsque les fondations sont achevées
35 % à la pose de la toiture et la réalisation de l’étanchéité des terrasses
25 % lorsque les travaux sont achevés
5 % à la livraison

Calcul des intérêts intercalaires

Selon le principe des intérêts intercalaires, la banque procédera au déblocage progressif du prêt immobilier en fonction de l’échéancier indiqué plus haut.

Phase	% débloqué	Montant (en €)	Calcul des intérêts dus (en €)	Durée (en mois)	Coût total (en €)
Fondations	30	45 000	45 000 x 4,10 / 12= 154	8	1 232
Toiture	35	52 500	(45 000 + 52 500) x 4,10 / 12= 333	4	1 332
Achèvementdestravaux	25	37 500	(45 000 + 52 500 + 37 500) x 4,10 / 12= 461	3	1 383
Coût total des intérêts intercalaires (hors assurance de prêt)					3 947
Livraison de la maison	5	7 500	mensualité du crédit (intérêts + capital) = 1 117 €	180	201 060

Le coût total des intérêts intercalaires sera donc de 3 947 € sur les 15 mois que dureront les travaux de construction de sa maison. Il convient de rajouter à cette somme la prime d’assurance décès invalidité de 44 €/mois, soit 660 €.

Le coût total de l’opération sera donc de : 3 947 + 660 = 4 607 €

Echéancier de remboursement des intérêts intercalaires

	Intérêts intercalaires (en €)	Assurance (en €)	Capital amorti (en €)	Intérêts (en €)	Mensualité totale (en €)
Achèvement des fondations / 1er déblocage de fonds
Janvier	154	44	0	0	198
Février	154	44	0	0	198
Mars	154	44	0	0	198
Avril	154	44	0	0	198
Mai	154	44	0	0	198
Juin	154	44	0	0	198
Juillet	154	44	0	0	198
Aout	154	44	0	0	198
Mise en place de la toiture / 2e déblocage de fonds
Septembre	333	44	0	0	377
Octobre	333	44	0	0	377
Novembre	333	44	0	0	377
Décembre	333	44	0	0	377
Achèvement des travaux / 3e déblocage de fonds
Janvier	461	44	0	0	505
Février	461	44	0	0	505
Mars	461	44	0	0	505
Livraison de la maison / Dernier déblocage de fonds
Avril	0	44	616	501	1161
Mai	0	44	616	501	1161
Juin	0	44	616	501	1161
Juillet	0	44	616	501	1161
Aout	0	44	616	501	1161
Septembre	0	44	616	501	1161
Octobre	0	44	616	501	1161
Novembre	0	44	616	501	1161
Décembre	0	44	616	501	1161

La souscription d’un contrat de crédit avec mise en place d’intérêts intercalaires peut se révéler dangereuse et très coûteuse si la période du dispositif devait être rallongée dans les cas suivants :

Retard sur le chantier de construction ou de rénovation

Découverte de malfaçon ou de vice caché bloquant la livraison du bien

Litige avec le voisinage qui retarderait ou bloquerait vos travaux

Avant de vous lancer dans un tel projet, vérifiez les clauses d’indemnités de votre contrat de construction en cas de retard ou de malfaçon et exigez le remboursement de vos frais intercalaires en sus des pénalités contractuelles.

Les recours de tiers lors d’une construction sont de plus en plus courants. Pour pouvoir vous défendre sans grever votre budget déjà alourdi de vos intérêts intercalaires, prévoyez une somme de quelques milliers d’euros pour faire face à une éventuelle procédure.

En cas de litige, ou de blocage de votre chantier, entraînant un rallongement de la durée du dispositif des frais intercalaires, faites la somme :

Du montant de votre préjudice

De la procédure à financer

Du montant supplémentaire d’intérêts intercalaires à payer en raison du rallongement de la durée du dispositif

Souvent, une négociation à votre désavantage sera moins onéreuse qu’un accroissement de la durée du dispositif à laquelle s’ajouteront les frais de procédure.